Le blog d'André Vairetto



08/11/2013

La montagne : aménagement du territoire, problématiques foncières, développement économique

L'ordre du jour du Sénat comporte deux fois par mois des questions cribles thématiques

Le 7 novembre, les questions cribles ont porté sur les problématiques liées à la montagne
Question crible thématique n° 0154C de M. André Vairetto (Savoie - SOC) publiée dans le JO Sénat du 08/11/2013 - page 11137
M. André Vairetto. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, l'accroissement du phénomène dit « des lits froids et des volets clos » est une évolution préoccupante pour l'avenir des stations de montagne. On estime aujourd'hui que de 20 % à 40 % du parc est obsolète en termes de surfaces et d'équipements. Cette sous-occupation chronique des meublés de tourisme entraîne une perte d'activité économique pour les territoires concernés. 

Une rénovation de l'immobilier de loisir en montagne aurait pourtant des incidences multiples : elle est la condition de la pérennité de l'attractivité des stations de montagne ; elle permettra d'éviter la fuite en avant immobilière au détriment des espaces naturels et la constitution de véritables friches urbaines ; elle constitue une source de travaux non délocalisables pour les entreprises ; elle permettra, grâce à la remise à niveau thermique des bâtiments, de lutter contre le réchauffement climatique ; elle apportera, enfin, une réponse aux attentes nouvelles de la clientèle. 

Le constat est malheureusement aujourd'hui unanime : les outils mis en place depuis l'adoption de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains en 2000 jusqu'au rapport de la SCET, ainsi que les expérimentations conduites sur les territoires n'ont pas permis d'obtenir les résultats escomptés. Une impulsion nouvelle est donc aujourd'hui nécessaire. 

Le 18 juillet 2012, Mme la ministre du tourisme a instauré un groupe de réflexion, afin de travailler sur les deux problématiques suivantes : la diversification de l'offre en montagne et la réhabilitation de l'immobilier de loisir. Composé de professionnels et d'élus de la montagne, ce groupe a notamment pour objectif de proposer des mesures concrètes permettant la remise sur le marché des biens immobiliers dits « froids ». 

Par ailleurs, un groupe de travail, composé de l'Association nationale des élus de la montagne, l'ANEM, et des autres associations d'élus des communes touristiques, a formulé des propositions : création d'un observatoire de l'immobilier en montagne, association de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, l'ANRU, au groupe de travail montagne afin de pouvoir s'inspirer des dispositifs liés à la rénovation urbaine, octroi aux propriétaires réalisant des travaux de réhabilitation des mêmes avantages financiers et fiscaux que ceux qui sont utilisés pour les constructions neuves. Enfin, certains opérateurs ont récemment mis en place des sociétés foncières. 

Je souhaiterais que vous puissiez nous indiquer quelles sont les premières conclusions du groupe de travail du ministère et quel sera le calendrier de mise en œuvre des nouveaux dispositifs d'incitation à la rénovation de l'immobilier de loisir. 

M. le président. La parole est à Mme la ministre.
 
Réponse du Ministère de l'égalité des territoires et du logement
Mme Cécile Duflot, ministre. Monsieur le sénateur Vairetto, le problème de la dégradation de l'immobilier de loisirs et des « lits froids », comme vous venez de l'indiquer, est en grande partie lié au concept de résidence de tourisme.
Ce concept est fondé sur la dissociation entre le propriétaire des murs et l'exploitant, qui sont liés par un contrat d'obligation de mise en location pour une période relativement courte. Ce dispositif est à l'origine de la sortie d'une partie des lits du marché locatif à la fin des contrats et d'un déficit d'investissement dans les murs qui entraîne souvent une déqualification locative du bien.
Pour faire face à la dégradation du parc existant, les stations s'engagent donc parfois dans la production de nouveaux lits. Ce choix a des conséquences problématiques en matière économique et environnementale, car il renforce l'impression de perte en qualité du parc existant, avec parfois la création de friches, et augmente la consommation de foncier. Il semble donc indispensable d'agir plus fortement dans le sens de la réhabilitation du parc existant, comme vous le soulignez justement.
Nous sommes toutefois confrontés à plusieurs difficultés pour inciter les propriétaires à réhabiliter leurs biens : tout d'abord, la propriété de ces résidences est souvent très morcelée ; ensuite, les dispositifs fiscaux tendent, il est vrai, à favoriser la construction neuve ; enfin, les coûts de fonctionnement de ces résidences sont souvent importants et limitent de fait la capacité d'investissement des propriétaires.
Les outils existants comme les ORIL, les opérations de réhabilitation de l'immobilier de loisir, et les villages résidentiels de tourisme n'ont pas permis d'amorcer un réinvestissement massif dans ces résidences.
En revanche, il existe un outil de la loi Montagne, le dispositif de conventions d'aménagement touristique qui pourrait représenter une réelle chance de résoudre le problème des « lits froids ». Il oblige l'ensemble des opérateurs à s'engager contractuellement avec la commune sur le respect des termes de la convention : des obligations en matière de maintien sur le marché des lits marchands peuvent ainsi théoriquement être inscrites dans la convention. Ce dispositif a pourtant été peu utilisé. Une étude a été engagée à l'initiative du groupe de travail Savoie à ce sujet, qui réunit des acteurs locaux et les services déconcentrés de l'État.
Par ailleurs, des initiatives intéressantes se sont développées récemment, en particulier la création de la société Foncière rénovation montagne au printemps de 2013. Ma collègue Sylvia Pinel a constitué un groupe de travail ad hoc sur cette question et nous continuons de travailler, notamment sur le cadre fiscal dont on pourrait imaginer qu'il soit rénové.
M. le président. La parole est à M. André Vairetto, pour la réplique.
M. André Vairetto. Madame la ministre, je vous remercie de votre réponse. Nous faisons les mêmes constats concernant les difficultés rencontrées dans la mise en place d'opérations de réhabilitation d'immobilier de loisir.
Je tiens à insister sur la nécessité de lever les obstacles réglementaires et législatifs qui, aujourd'hui, empêchent les acteurs locaux d'engager de telles opérations, alors qu'ils sont très mobilisés sur cette problématique qui détermine l'attractivité des stations. Il est impératif que nous puissions avancer rapidement dans la mise en œuvre de dispositifs concrets.


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